【视频】棚改货币化退潮,哪些城市的房价在裸泳?

  • by 看客中国
  • 2018-09-09
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【视频】棚改货币化退潮,哪些城市的房价在裸泳?


一、走向终点的棚改货币化


2015年至今,全国所有重点城市的房地产市场应该用繁荣两个字来形容。繁荣的背后最重要的推手就是棚改货币化。随着中央政治局从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”的措辞改变,内蒙等多地的棚改货币化安置随即被全面叫停,太原8块土地全部流拍,标志着房地产政策短期内的大转向。


自2000年我国建立商品房市场以来,一直伴随着城市的更新改造,在棚改货币化之前,如果拆迁,一般都会直接分新房,这就是实物化安置。实物分房解决了大家的居住的需求,但实际上它并不能解决库存问题,反而变相加大了供给,对本地区商品房市场价格会有抑制作用。



所谓货币化安置就是给钱让拆迁户直接去买商品房,有的是拆一套房给三套房的首付钱,还有拆90平米的房换120平米的商品房,同时补现金。这样的政策最大的好处是,既可以快速的去化存量商品房,又拉动整个商品房的价格,同时还能拉升土地的价格,可谓一箭三雕。


二、钱从哪里来 流向哪里去


这个政策并不复杂,下图中的PSL的学名叫抵押补充贷款,是央行创设的一种投放货币的工具。我们简化理解就是央行把钱给到了国开行,国开行是发行专项债的政策性银行,拿到了这笔钱以后,它会给棚改企业发放棚改贷款以及棚改基金。这个钱有了以后,棚改企业会直接把钱给到被拆迁的居民,被拆迁的居民拿到现金去开发商那里买房。



这个过程实际上是有三层加杠杆的过程。国开行三年以来投放的专项的棚改的贷款是2.78万亿,这些钱居民同时会再配上自己的存款,再去商业银行配上按揭贷款,再买房。开发商的房子卖掉以后,挣到钱再去政府买地,政府取得了土地出让收入,再交给财政,财政通过政府购买服务的方式,把钱给到了棚改企业,棚开企业用于还棚改贷款,这是一个标准流程。


这个流程造成的结果是什么?其实很显而易见,居民在买房过程之中房价就会涨,在房价涨的过程中,实际上被拆迁的那块土地还没有拆完,等这块土地拆完,房价已经涨上去了,地价也跟着涨上去了,政府给钱拆这块土地,居民去旁边或者城市里买商品房,城市的商品房涨了价,这块等待拆迁的土地同时也跟着涨价,卖了地以后开发商继续盖房继续拆,形成一个拆涨循环的正反馈。


从15年至今,全国的通过货币化实现棚改的比例已经从最初的不足20%多,达到了今天的60%,每年国家600万套以上的棚改的目标,接近分之二都是通过货币化实现的。


通过货币化实现以后,每年至少能够拉动全国的住宅销售增长超过28%,官方大概的统计数据在10%左右。全国16年的全国的住宅销售额是10万个亿,到了17年这个数据增长到了17万亿。这里边除了房价增长的原因以外,货币化棚改带来的资金增量是不容小觑的。


三、影响房地产价格趋势的五个核心因素


    人:人口自然增长率与机械迁移率

    钱:地区经济发展水平

    地:土地供给量

    价:房屋均价相对周边地区和全国的水平

    政策:限购、限售、限贷,以及区域规划



    城市房地产发展的核心实际上是要看人口的,谈起人口,可能大家最先想到的是自然增长率,但实际上人口的指标应该有两个维度,一个是自然增长率,一个是机械增长率。自然增长率是自然出生的人口减去死亡的人口,出生率高对应的是城市长远的房价支撑和改善性需求;机械增长率就是迁入的人口减去迁出的人口,意味着青年劳动力的增加和短期刚性需求。我国的最近一次人口高峰是1987年,大概当年出生了3500万人,到17年的时候,这个数据已经掉到了接近1600多万。而且自然增长出现了比较明显的下降,就这个趋势目前来看是不可逆转的。意味着再过30年后,下一代接盘我们房子的人会减少一半还多。



    决定房价增长的第二个核心因素是经济发展水平。我们可以从各省的数据,以及省会城市的数据看到一些趋势。首先我们其实可以看到,中国真正经济发展比较强的,仍然集中在广东、江苏、浙江、山东这样的传统的经济强省。从各个直辖市和省会城市来看,大的趋势是这个省的经济发展好,他所在的省会城市经济就会非常好,房价就能够得到有力支撑。


    第三个影响房价因素是一座城市土地供应量,决定中短期房地产市场上涨动能的重要变量,如果这个城市的一段时期内土地供给较大,房子始终在盖,需求一直能够被满足,房价的上涨幅度一定会受到影响。一个城市的政府性基金收入,是可以代表这个城市的土地出让收入的,可以通过这个指标判断城市卖地数量和变化趋势。当然这里面会有一定的价格因素,但是通过它我们也能映射出这个城市的土地的供给量,这个是今年上半年主要城市的这个土地供给的排名,我们其实也可以清晰的看到,供地量大小跟房价上涨幅度是负相关的。



    第四个影响因素是城市间房价相对价格,下图可以看今年中国上半年整个涨幅前十的城市,会呈现比较有趣的两个特点。第一个就是绝对低总价的上涨的幅度会比较大,第二个就是城市间之间的涨幅差异会决定了它未来的一个可能性。我们拿北京和成都来举例,三年前北京均价是5万做左右,成都的均价是1万左右,比例是5:1的关系。经过这3年的变化,由于北京的强限购政策,这两年没怎么涨,基本还是5万多块钱,那成都核心区已经涨到了到2.5万了,他们俩之间的比例从1:5变成了1:2.5,那从未来两个城市之间的比例的关系来看,要不然就是北京便宜了,要不然就是成都贵了。综合分许整个经济发展的趋势,以及就业、人均收入,可能未来北京的房地产市场更具有高的安全边际。可能更具有相较于其他城市的涨幅可能。



    最后也是一个非常重要因素就是政策,它提供房地产市场发展最重要的想象空间,我国未来区域规划政策扶持重点在雄安、长三角、大湾区、海南。这里边有一个挺有意思的现象,我们以前统统计或者现在大家国家统计房地产都是会看一线、二线、三线城市这个维度,现在我们可能会提出一个新的概念,叫核心城市、中心城市和节点城市。我们以前所谓的城市化是从农村到城市,但未来十年,会从城市化到都市化,再到都市圈的改变。我们可以看国外,经常会听到东京的都市圈、纽约都市圈,都是一个核心城市,再加上一些中心城市,还有很多的这种节点城市,那相比于国内长三角经济带的发展规划,它提出了一个中心五个都市圈的概念。上海毫无疑问是核心城市,南京、合肥、苏锡常、杭州、宁波这五个都市圈所覆盖的城市,可以叫它中心城市。像浙江绍兴、湖州这样的城市就是节点城市。未来的房地产价格一定会围绕在核心城市以及中心城市,再加上能够吸附它们的产业迁徙过来的互补产业下的一些节点城市,也是具有房地产发展的好的趋势和基础的。



    全世界几个比较核心的这个都市圈里面,核心城市、中心城市及节点城市的价差平均为5:2.5:1。比如上海现在卖7万,那可能下一步南京或者像杭州这样的城市应该是3万到3万五,那像湖州这样的城市在湖州离杭州很近,大概大概高铁就是15分钟到20分钟这样的车程,他这样的城市大概就应该在15000左右这样这样的一个价位。


    一线城市的住宅是否值得继续持有?

    中心城市及节点城市还有哪些价值洼地?

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